L'investissement dans la location meublée de tourisme attire de nombreux propriétaires désireux de valoriser leur patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Cependant, ce secteur, bien que dynamique, est encadré par une fiscalité spécifique qui peut s'avérer complexe à appréhender. De la Taxe d'Habitation à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), en passant par d'anciens dispositifs de réduction d'impôt, il est essentiel de maîtriser les règles pour optimiser sa gestion et éviter les mauvaises surprises. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur les principaux aspects fiscaux de la location meublée de tourisme, en s'appuyant rigoureusement sur les textes officiels.

Une Réduction d'Impôt Historique pour les Résidences de Tourisme (1999-2010)

Il est important de noter qu'un dispositif de réduction d'impôt a existé pour les investissements dans les résidences de tourisme. Cette mesure s'appliquait aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010. Elle visait à encourager l'investissement dans des logements neufs, en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou des logements achevés depuis au moins 15 ans en vue de leur réhabilitation, à condition qu'ils fassent partie d'une résidence de tourisme classée et située dans des zones spécifiques (conformément aux articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du Code Général des Impôts - CGI).

Ce bénéfice fiscal était réservé aux contribuables dont les revenus tirés de la location du logement étaient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Cela impliquait que la réduction ne s'appliquait pas si le logement figurait à l'actif d'une entreprise individuelle, même s'il était loué nu. Les personnes physiques pouvaient en bénéficier directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. Le logement pouvait être la propriété des deux époux, d'un seul, ou de personnes à la charge du foyer fiscal. Les partenaires liés par un PACS et soumis à une imposition commune étaient également éligibles. Même les contribuables n'ayant pas leur domicile fiscal en France pouvaient prétendre à cette réduction, pourvu que les revenus du logement soient imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour les acquisitions réalisées via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, plusieurs formes étaient éligibles, telles que les sociétés civiles immobilières de gestion, les sociétés immobilières de copropriété (régies par l'article 1655 ter du CGI), les sociétés civiles de placement immobilier, ou toute autre société de personnes (société en nom collectif, société en participation), à condition que les revenus de ces logements soient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Il est précisé que les associés des sociétés civiles d'attribution, répondant aux conditions de l'article 1655 ter du CGI et réputés directement propriétaires des logements, pouvaient également bénéficier de ces réductions d'impôt. Les parts de ces sociétés devaient être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable et ne pouvaient pas figurer à l'actif d'une entreprise individuelle ou d'une société soumise à l'impôt sur le revenu. En cas d'acquisition en indivision, chaque indivisaire pouvait pratiquer une réduction d'impôt calculée sur sa quote-part de la valeur d'acquisition.

La Taxe d'Habitation (TH) : Une Distinction Cruciale pour le Loueur en Meublé

La Taxe d'Habitation (TH) est un impôt local qui, selon l'article 1407 du CGI, est établi au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux imposables au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour les locaux loués en meublé, la situation du loueur est examinée sous deux angles principaux, déterminant l'assujettissement à cette taxe.

Locaux ne Constituant Pas l'Habitation Personnelle du Loueur

Lorsque la location porte sur des locaux meublés qui ne constituent pas l'habitation personnelle du loueur, le régime fiscal est distinct. C'est le cas, par exemple, des chambres spécifiquement aménagées pour la location, comme celles mises à disposition des clients dans les hôtels. Dans cette configuration, ces locaux ne sont pas imposables à la Taxe d'Habitation. En revanche, ils sont, en principe, assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Il est à noter que les locaux situés dans un hôtel et destinés à l'usage privatif de l'exploitant sont, eux, imposables à la Taxe d'Habitation à son nom.

Locaux Constituant l'Habitation Personnelle du Loueur (Usage Mixte)

La situation est différente lorsque la location concerne des locaux meublés qui font partie de l'habitation personnelle du loueur. L'habitation personnelle s'entend de tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l'usage, que ce soit comme habitation principale ou secondaire. Les pièces faisant partie intégrante de l'habitation du loueur et louées en meublé de manière saisonnière sont soumises à la Taxe d'Habitation. La jurisprudence a confirmé cette approche : un appartement loué en meublé durant quelques mois seulement, dont le contribuable conserve la disposition le reste de l'année, est soumis à la Taxe d'Habitation (CE, décision du 28 février 1938).

Le Conseil d'État a précisé qu'est redevable de la Taxe d'Habitation le propriétaire d'un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année, même si à cette date le bien est loué de façon saisonnière. Par exemple, si un propriétaire a loué un logement meublé pendant plusieurs mois de l'année, par un bail excluant la tacite reconduction et prenant fin en juin de cette même année, il est redevable de la Taxe d'Habitation. En effet, s'il n'avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l'appartement en location à l'issue du bail au 1er janvier, il doit être considéré comme s'en réservant la disposition en dehors des périodes de location saisonnière (CE, décision du 30 novembre 2007, n° 291252). Ces locaux sont à usage mixte, affectés à la fois à un usage personnel et à une activité commerciale. Ils sont donc imposables à la Taxe d'Habitation, et ce, même s'ils sont également passibles de la Cotisation Foncière des Entreprises (CE, décision du 20 février 1991, n° 72338).

Toutefois, certaines personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle peuvent bénéficier d'une exonération de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) prévue aux 2° et 3° de l'article 1459 du CGI. Dans ce cas, ces locaux sont en principe soumis à la seule Taxe d'Habitation. Il est important de savoir que les exonérations de CFE prévues au 3° de l'article 1459 du CGI peuvent être supprimées par délibération des communes et des établissements publics de coopération intercommunale. Dans cette hypothèse, les locaux concernés seraient alors assujettis à la fois à la Taxe d'Habitation et à la Cotisation Foncière des Entreprises.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Comprendre son Application

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une composante de la contribution économique territoriale (CET). Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour les activités de location meublée de tourisme, l'application de la CFE est soumise à des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne l'année de création d'un établissement.

Le Principe d'Exonération la Première Année d'Activité

L'une des particularités de la CFE est que, en principe, elle n'est pas due au titre de l'année de création d'un établissement, conformément au II de l'article 1478 du CGI (sauf pour les établissements produisant de l'énergie électrique). La "création d'établissement" s'entend de toute nouvelle implantation d'une entreprise dans une commune, dès lors qu'elle ne s'analyse pas en un simple changement d'exploitant. Le début d'activité dans un nouvel établissement est caractérisé par la mise en œuvre effective d'une activité professionnelle.

Selon la jurisprudence du Conseil d'État (CE, décision du 12 janvier 1987, n° 46227), la création d'établissement est caractérisée par la double condition cumulative suivante :

  • L'entreprise a disposé d'immobilisations.
  • L'entreprise a versé des salaires ou réalisé des recettes.

Les "immobilisations" désignent les biens passibles d'une taxe foncière dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle et qui servent à déterminer sa base d'imposition à la CFE. Quant aux "recettes" ou "chiffre d'affaires", ils correspondent au montant hors taxes des produits réalisés par le redevable avec les tiers dans le cadre de son activité professionnelle normale et courante (ventes, prestations de services, autres produits d'exploitation, produits financiers et exceptionnels si fréquents). Pour les titulaires de revenus fonciers, il s'agit des recettes brutes hors taxes au sens de l'article 29 du CGI. Si le redevable ne dispose d'aucun local ou terrain, seule la condition relative au versement de salaires ou à la réalisation d'un chiffre d'affaires ou de recettes caractérise le début d'activité pour la cotisation minimum.

Quand Débute l'Activité pour la CFE ?

Le moment où l'activité est considérée comme ayant débuté a des implications directes sur l'année de la première imposition à la CFE. Pour les entreprises n'employant pas de salariés, comme les auto-entrepreneurs ou les micro-entreprises, elles ne sont pas imposables à la CFE tant qu'elles ne réalisent pas de chiffre d'affaires ou de recettes. La première année au cours de laquelle elles réalisent du chiffre d'affaires ou des recettes est considérée comme leur année de création. Au titre de cette année, elles ne sont pas redevables de la CFE. Leur première imposition à la CFE sera établie au titre de l'année suivant celle au cours de laquelle elles ont, pour la première fois, réalisé du chiffre d'affaires ou des recettes. Pour les entreprises employant des salariés, la première année d'imposition à la CFE correspond à l'année suivant celle au cours de laquelle elles ont versé des salaires pour la première fois.

Interaction entre CFE et Taxe d'Habitation

Il est important de rappeler que les meublés de tourisme qui ne constituent pas l'habitation personnelle du loueur ne sont pas imposables à la Taxe d'Habitation, mais sont assujettis à la CFE, car l'exonération du 3° de l'article 1459 du CGI ne leur est pas applicable. À l'inverse, si la location meublée de tourisme concerne l'habitation personnelle du loueur, les locaux sont à usage mixte (personnel et commercial) et sont soumis à la Taxe d'Habitation. Ils peuvent également être soumis à la CFE, sauf si le loueur bénéficie d'une exonération de CFE (prévue aux 2° et 3° de l'article 1459 du CGI). Comme mentionné précédemment, cette exonération peut être supprimée par délibération des collectivités territoriales, entraînant alors une double imposition (TH et CFE).

Qui est Concerné par ces Impôts ?

La compréhension des redevables de la Taxe d'Habitation et de la Cotisation Foncière des Entreprises est essentielle pour tout investisseur en location meublée de tourisme. Voici un récapitulatif des personnes et entités concernées :

  • Le Loueur en Meublé (Personne Physique) : Il est le principal redevable.
    • Pour la Taxe d'Habitation : S'il conserve la disposition ou la jouissance de son logement (même loué saisonnièrement) au 1er janvier, et si le logement constitue son habitation personnelle (principale ou secondaire).
    • Pour la CFE : S'il exerce une activité professionnelle de location meublée au 1er janvier, sous réserve des règles d'exonération la première année et des exonérations spécifiques pour l'habitation personnelle.
  • Les Sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés : Comme les SCI de gestion, SCPI, SNC, etc., sont redevables de la CFE si elles exercent une activité de location meublée. Les associés de ces sociétés peuvent être indirectement concernés par la fiscalité des revenus générés.
  • L'Indivision : Si un logement est détenu en indivision et loué en meublé de tourisme, chaque indivisaire est potentiellement concerné par la Taxe d'Habitation et la CFE, proportionnellement à sa quote-part dans l'indivision, selon les mêmes règles que les personnes physiques.
  • Le Locataire en Meublé : Les règles générales de la Taxe d'Habitation le concernant ne sont pas détaillées dans les extraits fournis, mais il est important de noter que la TH est généralement due par l'occupant au 1er janvier. Cependant, dans le cadre de la location meublée saisonnière, c'est souvent le propriétaire qui est visé si le bien est considéré comme son habitation personnelle.

Points de Vigilance et Jurisprudence Clé

La fiscalité de la location meublée de tourisme est jalonnée de nuances qui nécessitent une attention particulière. Plusieurs décisions de justice et précisions administratives sont fondamentales pour comprendre les obligations du loueur :

  • La date du 1er janvier pour la Taxe d'Habitation : La décision du Conseil d'État du 30 novembre 2007 (n° 291252) est cruciale. Elle établit que le propriétaire est redevable de la TH s'il peut être regardé, au 1er janvier, comme s'en réservant la disposition ou la jouissance, même si le bien est loué saisonnièrement à cette date. L'absence de mandat de location pour la suite de l'année au 1er janvier peut être interprétée comme une intention de se réserver l'usage.
  • L'usage mixte et la double imposition TH/CFE : La décision du Conseil d'État du 20 février 1991 (n° 72338) confirme que les locaux à usage mixte (personnel et commercial) sont imposables à la Taxe d'Habitation, même s'ils sont également passibles de la CFE. Cette situation peut se présenter si les collectivités locales suppriment l'exonération de CFE pour les habitations personnelles louées en meublé.
  • Les conditions de création d'établissement pour la CFE : La jurisprudence du Conseil d'État du 12 janvier 1987 (n° 46227) définit les deux conditions cumulatives pour qu'il y ait "création d'établissement" et donc début d'activité pour la CFE : la disposition d'immobilisations et la réalisation de recettes ou le versement de salaires. Comprendre ces critères est essentiel pour déterminer l'année de la première imposition à la CFE.
  • La nature des revenus pour les réductions d'impôt historiques : Pour le dispositif de réduction d'impôt applicable de 1999 à 2010, la condition d'imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers était déterminante. Cela souligne l'importance de la classification fiscale des revenus générés par la location.

FAQ

La réduction d'impôt pour les investissements dans les résidences de tourisme est-elle toujours en vigueur ?

Non, la réduction d'impôt en faveur des investissements dans les résidences de tourisme s'appliquait aux acquisitions effectuées du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2010. Il s'agit donc d'un dispositif fiscal historique qui n'est plus applicable pour les nouvelles acquisitions.

Suis-je redevable de la Taxe d'Habitation si je loue mon logement en saisonnier ?

Oui, si le logement loué en meublé de manière saisonnière constitue votre habitation personnelle (principale ou secondaire) et que vous pouvez être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant vous en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année. Cela s'applique même si le bien est loué à cette date.

Quand commence mon imposition à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour une nouvelle activité de location meublée ?

La CFE n'est pas due au titre de l'année de création de votre établissement. Votre première imposition à la CFE interviendra au titre de l'année suivant celle au cours de laquelle vous avez, pour la première fois, réalisé du chiffre d'affaires ou des recettes (si vous n'avez pas de salariés) ou versé des salaires (si vous avez des salariés).

La CFE et la Taxe d'Habitation peuvent-elles s'appliquer simultanément à ma location meublée de tourisme ?

Oui, c'est possible. Si votre location meublée de tourisme constitue votre habitation personnelle (usage mixte) et que la commune où se situe le bien a supprimé l'exonération de CFE prévue au 3° de l'article 1459 du CGI, alors vous pourriez être assujetti à la fois à la Taxe d'Habitation et à la CFE.

Les locaux loués en meublé qui ne sont pas mon habitation personnelle sont-ils soumis à la Taxe d'Habitation ?

Non, les locaux spécialement aménagés pour la location et qui ne constituent pas votre habitation personnelle (comme les chambres d'hôtel pour les clients) ne sont pas imposables à la Taxe d'Habitation. Ils sont en revanche, en principe, assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises.

Conclusion

La fiscalité de la location meublée de tourisme est un domaine qui demande une analyse rigoureuse et une compréhension approfondie des textes. Entre les dispositifs de réduction d'impôt historiques, les règles complexes de la Taxe d'Habitation (notamment la notion d'habitation personnelle et la date du 1er janvier) et les modalités d'application de la Cotisation Foncière des Entreprises (avec ses conditions de création d'établissement et ses exonérations potentielles), les investisseurs doivent naviguer avec prudence. Chaque situation est unique et mérite une évaluation précise pour garantir la conformité et l'optimisation fiscale.

Pour vous aider à démêler ces complexités et à élaborer une stratégie adaptée à votre profil d'investisseur, un accompagnement méthodologique peut s'avérer précieux. Il vous permettra de mieux comprendre les implications de chaque choix et de prendre des décisions éclairées pour votre investissement en location meublée de tourisme.

Sources: BOI-IR-RICI-50-10-10-20120912 BOI-IF-TH-10-20-20-20201222 BOI-IF-CFE-20-50-10-20211222